Автор: Жадность и тупость девелоперов привели к тому, что в России запрещена практика продаже жилья на стадии нулевого цикла. Правительству надоело наблюдать толпы обманутых дольщиков, просящих у государства, а следовательно у массы налогоплательщиков, которые вообще не при «делах», компенсации за чьи-то аферы.
Как часто бывает в России, хорошее дело сгубил воровской подход к нему. Как бы то ни было Госдума приняла в окончательном, третьем чтении закон о переходе на новую систему финансирования жилого строительства. Новые положения вступают в силу в два этапа: с 1 июля 2018 г. и с 1 июля 2019 г.
С 1 июля 2018 г. – добровольно, а с 1 июля 2019 г. — в обязательном порядке обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство меняется порядок финансирования объектов не начатого или не довершенного строительства, в частности через использования залогового банковского или так называемого эскроу счета.
Таким образом, с 1 июля 2019 г. все новые проекты жилищного строительства по схеме долевого участия должны составляться с учетом эскроу счета.
В международных экспортно/импортных операциях очень часто участники используют подобную форму расчетов, чтобы гарантировать себя от недобросовестного поведения партнера. То есть, предоплата за товар осуществляется не напрямую экспортеру, а на специальный счет, который также и в такой же доле пополняется самим экспортером товара.
Например, компания закупают лес на $100 000. Соответственно, в качестве предоплаты покупатель и продавец перечисляет 10% от суммы контракта на эскроу счет.
Если отгрузка товара не началась по вину продавца, то эти 10% или $10 000 переходят из эскроу счета на банковский счет покупателя. И наоборот, если по причинам, не оговоренным в Договоре покупатель нарушил обязательство, $10 000 из эскроу поступают на банковский счет экспортера леса. Понятно, что до заключения сделки в Договоре сторонами выбирается банк, которому они совместно доверяют на открытие там эскроу счета.
В случае с долевым строительством в России эскроу счета будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб.
И эти деньги, поступившие на эскроу счет от покупателя жилья будут перечисляться застройщику только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
Ожидается, что с 1 июля 2018 г. будет введено банковское сопровождение строительства проектов: каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета, и банк будет оценивать целевое назначение всех этих платежей.
Важно подчеркнуть, что эта мера распространяется даже на те объекты, которые уже сейчас реализуются.
Для тех же проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 г., банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если возникнут подозрения на нецелевое использование этих средств.
Помимо этого, будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
Теперь по новому закону, компания-застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
Вводится запрет на использование специальных облигаций – так называемых жилищных сертификатов – для привлечения средств граждан.
Принятый закон запрещает и жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании-застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
Также дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства.
Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
Важно, что по принятому новому закону, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые в том числе не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
В целом новый закон призван положить конец аферистам от строительства, однако не надо думать, что они успокоятся и будут сидеть сложа руки: полно негодяев, которые уже сейчас ищут лазейки, чтобы на законных основаниях облапошить граждан.