16.05.2022

Инвесторам лучше не глядеть в сторону недвижимости

Предприниматели, да и просто россияне должны знать проблемы, с которыми сталкивается Сбербанк, так как от благополучия этого кредитного учреждения напрямую зависит жизнь десятков миллионов граждан. Между тем, выясняется, что «Сбер» столкнулся с серьезными проблемами из-за просроченных вкладов в коммерческую недвижимость.

Возвращение гастарбайтеров домой — главное свидетельство кризиса в экономике России

В целом, кредитный портфель на коммерческую недвижимость, которым располагает «Сбер», оценивается в 28 млрд рублей, то есть в три четверти от объема всего рынка.

Однако с учетом того, что многочисленные торговые центры, офисы, отели и склады потеряли востребованность, а значит и цену в связи с вторжением 24 февраля, кредиты, взятые под эти объекты, едва ли можно будет погасить, если начать продажу объектов в нынешних условиях.

Даже если рыночная стоимость упала всего на 20-30%, что является минимальным случаем, сумма долга по кредитам значительно превышает их стоимость.

Понятно, что, если «Сбер» выдвинет требования о немедленной продаже недвижимости для выплаты, взятых по нее кредитов, цены на коммерческие объекты еще больше упадут.

Списать долги? А кто потерю денег «Сберу» восполнит?

Возможно, Центральный банк России (ЦБ РФ) окажет поддержку «Сберу» под реструктуризированные кредиты из-за “поведения недружественных государственных арендаторов, которые уходят”.

Обвал цен на коммерческую недвижимость усугубился решением примерно 1 200 иностранных компаний приостановить или свернуть свою деятельность в России.

Соответственно, сегмент класса А, который зависит от транснациональных корпораций и российского технологического и финтех-секторов, продолжит терть и в будущем.

Весь рынок класса А зависит от современной экономики, и во многом это транснациональные корпорации и такие компании, как Tinkoff, которые только что подписали 12-летнюю аренду 78 000 квадратных метров площадей в бизнес-центре AFI Square, так что кто знает, что с этим произойдет”.

И это в то время, когда сам Олег Тиньков вынужден был продать свою 35%-ную долю в Тинькофф Банке Владимиру Потанину за гроши.

 Газета «Известия» сообщила 5 марта, что российское правительство составило список из примерно 60 иностранных компаний, которые могут быть национализированы, включая Apple, Ikea, Microsoft, IBM, Shell, McDonald’s, Porsche, Toyota и H&M.

Согласно источникам на рынке, этот список, подготовленный Общественной организацией «Потребительская инициатива», в настоящее время расширяется.

То есть наметилась перспектива возврата в экономику советского типа.

Сделки купли-продажи недвижимости между российскими лицами и иностранными лицами, связанными с “недружественными” государствами, теперь подлежат строгому одобрению правительства с 9 марта.

В реальности, доля вакантных площадей в некоторых московских торговых центрах уже достигла 70% от арендуемых, и ожидается, что многие из них будут закрыты или перепрофилированы в коворкинги или помещения для совместного проживания.

Многие розничные торговцы, которые все еще открыты, просто перестали платить арендную плату, чтобы сохранить наличные деньги.

Уже сейчас местным розничным торговцам придется полностью переосмыслить источники поставок и цепочки поставок, что неминуемо скажется на росте издержек, удорожании товаров при снижающейся покупательной способности россиян.

Инсайдеры рынка недвижимости не без оснований ожидают, что вся инвестиционная активность резко остановится, поскольку процентные ставки останутся довольно высокими, а инфляция, по прогнозам, ускорится до 30% и выше.

Поэтому, к середине следующего года доля вакантных площадей в офисных зданиях в Москве и Санкт-Петербурге достигнет 25-30%.

Ozon, российский гигант электронной коммерции, обратился к своему арендодателю с просьбой предоставить скидку на арендную ставку.

Согласно сообщению «Коммерсанта», компания, которую сравнивают с Amazon, даже наняла CBRE в качестве консультанта, чтобы помочь снизить арендную плату или сократить офисные помещения, которые она уже арендует в различных бизнес-центрах.

Ozon арендует около 100 000 кв. м офисных площадей по всей Москве, в том числе в офисных зданиях премиум-класса, таких как башни «Федерация» и «Меркурий» в деловом районе Москва-Сити.

Однако пытаться договориться о скидках с российскими арендодателями никогда не было легко. Большинство контактов, как правило, носят долгосрочный характер.

Многие небоскребы в Москва-Сити опустели после кризиса 2014 года.

Предприимчивые кровельщики заметили, насколько пусты офисные здания, и двое из них открыли хостел в Mercury City Tower, в котором доля вакантных площадей составляла 30%.

Открыли еще и потому, что спрос на жилую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге ощутимо рухнул после того, как первоначальный бешеный рост расходов привел к тому, что люди бросились искать сбережения для своих падающих рублей: покупатели квартир за наличные деньги полностью исчезли, в то время как у тех, кто зависел от ипотеки, был всего месяц, чтобы снизить ставки по старой ставке в 7%, прежде чем ставки удвоились и даже утроились.

Главный же показатель кризиса на рынке недвижимости определяется тем, что гастарбайтеры из Таджикистана, Узбекистана и Кыргызстана начали массово возвращаться домой из-за резкого падения курса рубля.

Денежные переводы эмигрантов из Центральной Азии, работающих на строительных площадках в России, могут составлять до 40% ВВП на родине, но деньги иссякают, когда рубль падает на фоне продолжающихся инфляционных ожиданий.

Источники на рынке подсчитали, что только в Москве строится до 40 новых объектов в год, но ни один из них не находится в стадии разработки из-за нехватки рабочих, а стоимость материалов и логистики удвоилась после вторжения 24 февраля.

На этом фоне можно предположить, что складской сектор, вероятно, будет развиваться лучше, чем другие направления бизнеса. Локализация производства и цепочек поставок окажет поддержку некоторым крупным игрокам, поскольку материалы становятся все более дорогими, а Западные санкции усугубляют глобальную инфляцию издержек.

Менее радужна перспектива операций с загородной недвижимостью.

Сейчас наметилась тенденция на падение цен на участки земли, при том, что стоимость строительных материалов и строительных работ увеличилась в разы.

Следовательно, и здесь, в лучшем случае, будет наблюдаться застой.

Поделиться
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Яндекс.Метрика