Автор: Земельный сервитут, как понятие, означает признаваемое российским законодателем право ограниченного использования чужого участка. Устанавливаемые сервитуты на участки земли подлежат государственной регистрации в Росреестре в порядке, аналогичном порядку регистрации прав и разноплановых обременений на объекты недвижимости.
1. Сервитут на земельный участок
Обладателями сервитута выступают граждане (организации), получающие правомочия ограниченного пользования соседними участками земли, принадлежащими другим землевладельцам.
Установление сервитутов нужно при возникновении необходимости предоставить третьим лицам права использования чужого участка, потому что другим способом, без сервитута и обременения земли иного правообладателя, разрешить вопрос нереально.
Причины установления сервитута на землю могут быть самыми разноплановыми. Например, на участке одного правообладателя земли находится источник воды. В рассматриваемой ситуации иные земельные правообладатели (владельцы, собственники либо пользователи) вправе обратиться с просьбой (или требованием) обеспечить возможность прохода к данному водному источнику для забора воды.
Другая возможная причина наложения сервитута — необходимость проведения через чужие участки коммуникационных систем.
К примеру, на участке, принадлежащем одному собственнику земли, осуществляются строительные работы, но систему водоснабжения к возводимым постройкам возможно проложить только через территорию смежного участка земли, находящегося в собственности другого лица. В результате в целях проведения необходимых монтажных работ по обустройству водопровода на данный участок потребуется установить сервитут.
После получения заинтересованным лицом права ограниченного земельного использования, строительная организация сможет уже на законных основаниях использовать оговоренную часть чужой недвижимости, в частности, земли, для строго определенных целей — проведения системы водоснабжения.
Обременение участка, возникшее при учреждении сервитута, предполагает обязанность собственника земли обеспечивать обладателю сервитута беспрепятственный доступ и (или) позволять выполнение определенных действий на территории его участка. Кроме того, сервитут может устанавливать обязанность правообладателя земли воздерживаться от выполнения определенных действий в отношении землевладельца доминирующего участка. Так, собственник обремененной сервитутом земли должен избегать любых действий, которые могут каким-то образом воспрепятствовать или ограничить реализацию сервитута.
Виды сервитутов
В российской правоприменительной практике используется несколько классификаций. Так, исходя от срока учреждения сервитута, обременение земли может быть:
– срочным;
– постоянным.
Базовое различие двух разновидностей — это наличие либо отсутствие срока установления.
Срочное ограниченное право земельного использования устанавливается, соответственно, в границах конкретного временного периода. Потребность в срочном обременении чаще всего появляется при осуществлении конкретных работ, к примеру, при проведении через чужую территорию коммуникативных систем. По окончании монтажных и юстировочных работ действие сервитута завершается.
2. Исходя из юридических оснований и конкретных целей учреждения сервитута, осуществляется классификация на публичные и частные сервитуты. Данные правовые категории разграничиваются по следующим критериям:
Обладатель сервитута.
Установление публичных сервитутов вызвано необходимостью ввести ограниченное право использования участка в интересах российского публичного образования — государства или муниципального образования.
Частный сервитут учреждается для реализации прав одного либо нескольких частных землевладельцев (граждан, юрлиц).
3. Правовое основание установления.
Частные сервитуты основываются на требовании лица либо группы лиц, а публичное обременение земли — на положениях нормативной документации.
4. Условия использования.
В большинстве случаев обременение, устанавливаемое в интересах субъектов публичного права, имеет безвозмездный характер, а частные сервитуты, наоборот, предполагают возмездное пользование частью чужой земли. Бесплатное использование участка в последнем случае допускается в качестве исключения на основе законодательных положений, регламентированных на федеральном уровне.
В остальных случаях правообладатель обремененного частным сервитутом участка, может требовать и, соответственно, получать справедливую плату от землепользователей, в пользу которых регистрировался сервитут. Безвозмездное использование земли при частных сервитутах также допустимо в случае отказа самого правообладателя земли от получения оплаты.
Документы, требуемые для регистрации:
Частные сервитуты, касающиеся прав конкретного лица, учреждаются путем оформления соглашения об установлении сервитута земли или путем вынесения соответствующего решения суда. Именно эти документы, определяющие факт установления и конкретные условия обременений, потребуются при регистрации сервитута.
Публичные сервитуты буду регистрироваться в территориальных подразделениях Росреестра на базе действующих законов или другой нормативной документации РФ, российских регионов или муниципалитетов. Соответственно, при регистрации публичного сервитута нужна не договорная документация, а резолюция полномочной госструктуры.
Особую категорию сервитутов земли составляют лесные и водные сервитуты, представляющие собой обременения, установленные на территории земель лесного и водного фондов.
Согласно 43 статье Водного кодекса, права ограниченного использования водных объектов могут быть введены и частным, и публичным водным сервитутом.
Публичные сервитуты предполагают, что каждый вправе использовать водные объекты на российской территории, за исключением конкретных законодательных ограничений. Частные водные сервитуты могут устанавливаться соглашением лиц, которым водный объект был предоставлен в кратковременное или длительное пользование, и заинтересованных граждан (компаний). Другое основание для учреждения частного водного сервитута — решение суда.
Аналогичные положения закреплены и в Лесном кодексе, предусматривающем возможность установления частных и публичных лесных сервитутов в отношении земель российского лесного фонда.
Частный сервитут
Частные сервитуты могут устанавливаться и по договоренности граждан (компаний), предполагающих использовать чужой участок, с собственником этой земли, и по итогам судебного разбирательства, без получения разрешения правообладателя. Требовать учреждения земельного сервитута может только заинтересованное лицо, лишенное иной возможности для осуществления своих прав без предоставления ему полномочий по ограниченной эксплуатации чужого объекта недвижимости.
Наиболее распространенными причинами установления частных сервитутов выступают:
необходимость предоставления части чужой территории для проезда автотранспортных
– средств или прохода;
– потребность монтажа различных объектов на смежном участке;
– необходимость прокладывания коммуникативных систем (водопровода, электропередачи, связи, систем мелиорации т. д.);
– возникновение других причин для регистрации сервитута, без которого нереально обеспечить права иного собственника недвижимости.
Как уже отмечалось выше, законодатель допускает два возможных порядка установления частного земельного обременения:
а. порядок добровольного согласования;
б. судебный порядок.
В первой ситуации заинтересованному лицу, нуждающемуся в ограниченном использовании участка другого землевладельца, потребуется обратиться к собственнику земли с соответствующим предложением.
Существенным условием соглашения, учреждающего сервитут, выступает лишь условие о предмете. Правовая документация должна включать конкретные признаки, обеспечивающие индивидуализацию обременяемого участка земли. Не считаются существенными договорные условия о платежах в пользу правообладателя земли и сроке действия обременения.
Если стороны достигают согласия, и заключается договор, в текст соглашения обычно включаются положения о:
– получении добровольного согласия правообладателя участка на регистрацию земельного обременения, предоставляющего другой стороне соглашения право пользоваться участком за оговоренное вознаграждение;
– всех важных правах, обязанностях правообладателя земли и обладателя сервитута;
конкретном целевом назначении использования части чужого участка, обременяемого сервитутом.
Оформив соглашение, стороны должны в императивном порядке зарегистрировать возникшее право сервитута в территориальном отделе Росреестра. Договор, определяющий права обладателя сервитута, начнёт действовать именно с момента завершения процесса регистрации. С данного времени лицо, в пользу которого устанавливалось обременение, вправе приступать к использованию установленной соглашением части чужой земли, а ее собственник может требовать согласованное сторонами вознаграждение.
Установление частного сервитута в суде
Судебное установление сервитутов происходит при возникновении правового спора, если правообладатель участка и заинтересованное лицо, требующее предоставить ему правомочия по использованию чужой территории для конкретных целей, не могут достигнуть согласия.
Даже когда заинтересованное лицо уже эксплуатирует фактически часть чужого участка, но его правообладатель не соглашается устанавливать сервитут, специалисты рекомендуют пройти судебную процедуру и получить официальное разрешение, подтверждающее права обладателя сервитута на ограниченное использование участка.
В данном случае решение суда станет юридической гарантией того, что заинтересованное лицо в будущем сможет беспрепятственно использовать для собственных нужд часть земли другого землевладельца, ведь без официальной документации и регистрации обременения последний может в любой момент поменять решение и на вполне законных основаниях запретить либо ограничить доступ на свой участок.
Базовое условие, влияющее на результаты судопроизводства об установлении земельного обременения, — это отсутствие у лица, потребовавшего в суде учреждения сервитута, иной разумной и целесообразной возможности выполнять правомерные требуемые действия без пользования территорией другого землевладельца.
В противном случае ответ судьи, скорее всего, на исковое требование будет отрицательным.
Так, если расположенное на территории ответчика озера, — это единственный в округе природный источник воды, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования истца об установлении сервитута. И, наоборот, истец вряд ли станет обладателем сервитута, которому дозволено использовать озеро на соседском участке, когда вблизи располагаются общедоступные источники для забора воды.
Для успешного разрешения судебного дела истцу, желающему использовать участок другого правообладателя земли, потребуется доказать только два основных факта:
факт отсутствия у истца реальной возможности осуществить свои права без учреждения сервитута (к примеру, факт того, что заинтересованное лицо никак не сможет монтировать к собственному дому систему водоснабжения, не используя участок другого землевладельца);
факт наличия правовых разногласий относительно сервитута между истцом и правообладателем соответствующей территории, который воспрепятствовал установлению земельного обременения (факт того, что правообладатель участка отказался добровольно регистрировать сервитут на приемлемых для заинтересованного лица условиях).
Как правило, лицу, заявившему исковое требование, не нужно представлять доказательства того, что ответчик ограничивает доступ к своей территории либо иным образом препятствует ее использованию (например, поставил ограждение, запрещает заходить на землю и т. д.), так как нарушения правообладателем участка прав истца, потребовавшего установления обременения земли, не должно включаться в предмет доказывания в рамках земельных споров об учреждении сервитутов. Это необходимо, лишь когда возникает спор о нарушении прав обладателя сервитута.
Судья, разрешая дело, должен исходить из принципов разумного баланса интересов обеих сторон и устанавливать обременение так, чтобы реализация прав обладателя сервитута не создавала существенных неудобств правообладателю соответствующего участка и гарантировало только реально необходимые нужды заявителя. Судьи учитывают, что обременения и реализация прав ограничительного землепользования должны как можно меньше ограничивать возможности и права собственника земли.
Так, при монтаже водопроводных систем в пользование обладателя сервитута предоставляется лишь ограниченная территория чужой земли, которую возможно эксплуатировать только в целях установки и настройки водопровода.
Судьи, изучив конкретные обстоятельства земельного спора и выслушав предложения сторон, могут сами определять наиболее целесообразные условия ограниченного землепользования, например, оптимальные маршруты прохода соседа, сумму платежей в пользу правообладателя участка, период учреждения сервитута.
Плата за пользование землей
Законодатель предоставил собственнику участка право требовать от обладателя сервитута плату за землепользование. Точная сумма выплат устанавливается по договоренности сторон или по судебному решению.
По общим правилам, платежи за сервитут определяются соразмерно потенциальной материальной выгоде, которую смог бы получить землевладелец, если бы его земля не обременялась сервитутом (к примеру, соразмерно выгоде от аренды части земли, выделенной для проезда автотранспорта соседей). На сумму платежей могут повлиять интенсивность, характер эксплуатации чужой территории и расходы собственника земли на обеспечение условий для ограниченного землепользования (например, ремонт дорожного покрытия).
Прекращение сервитута
Если сервитут не является бессрочным, его действие заканчивается по истечении оговоренного срока. Кроме того, обременение земли может прекращаться:
– по договоренности сторон;
– по требованию собственника земли (когда земля из-за обременения не может использоваться согласно ее целевому назначению);
– по требованию любой стороны (в случае прекращения обстоятельств, ставших причиной учреждения сервитута).
Альтернативы сервитуту
Реализуя свои права, землевладельцы могут урегулировать правоотношения с помощью иных обязательств и без учреждения сервитута. Так, стороны, вправе заключить соглашение об осуществлении проезда автотранспорта через участок. Возможно и одновременно заключить соглашение, не являющееся договором о наложении сервитута, и зарегистрировать сервитут.
Регистрация обременения имеет ряд преимуществ, в сравнении с нерегистрируемыми соглашениями сторон. Так, в случае отчуждения земли с обременением, сервитут не прекращается в отличие от обычного соглашения сторон.
Публичный сервитут
Публичный сервитут регистрируется на основе резолюции полномочного муниципального либо государственного органа, одобряемого в ходе публичных слушаний. Такое обременение предполагает возможность использования чужой территории государством, муниципальным образованием или местным населением.
Чаще всего основаниями регистрации публичных сервитутов являются:
– появление необходимости автотранспортного проезда либо прохода по земле, принадлежащей частному лицу (к примеру, автодорога, предназначаемая для общего использования, пересекает участок);
– обеспечение возможности населения брать воду из природного источника воды;
прокладывание коммуникативных систем для общественных потребностей;
прогон, выпас скота;
– необходимость проведения на территории участка различных исследовательских изысканий;
– предоставление свободного доступа к прибрежной зоне;
– расположение на участке межевых, геодезических знаков.
Если жалобщик решил установить точные границы своей земли, то прежде есть смысл ознакомиться с механизмом проведении межевания земельных участков, а также ознакомиться с понятием межевого плана, который является результатом работ по межеванию и который понадобится для оформления прав на землю или сделок купли-продажи участков.
Судебная практика при установлении сервитутов
Пример 1. Суд установил, что иск об устранении ответчиком препятствий в использовании его участка земли, не подлежит удовлетворению при отсутствии сервитута и (или) при наличии другого возможного доступа к имуществу землевладельца-истца.
Из постановлений Федерального арбитражного суда по Уральскому округу однозначно следует, что отсутствие возможности реализовывать свои права другим способом, помимо регистрации сервитута, выступает императивным условием установления сервитута.
Так, представители юрлица обратились в суд с требованием обязать ответчика снести ограждение, примыкающее к постройкам истца. В суде первой инстанции установили факт самовольного возведения ограждений, ограничившего доступ истца к его постройкам. В итоге было принято решение в пользу истца, но апелляционный суд отменил первоначальное судебное решение. Землеустроительная экспертиза установила, что возведенное ограждение не пересекает землю истца, а демонтаж ограждения не обеспечит доступ для проезда автотранспорта на территорию истца, так как проезд фактически ограничен постройками самого истца.
Соответственно, возведение ограждения на территории, не являющейся собственностью истца, не считается нарушением его прав, и иск, требующий демонтажа препятствий к использованию имущества, не принадлежащего истцу, не может быть удовлетворен.
Пример 2. При отчуждении земли и переходе прав собственности установленный сервитут сохраняется.
Если новый собственник участка ограничивает права обладателя сервитута, касающиеся беспрепятственного доступа к его недвижимости на чужой территории, последний вправе для защиты своего права использования земли обратиться в суд с негаторным исковым требованием.
Компания подала иск с требованием обязать нового собственника земли, обремененной сервитутом, устранить препятствия к использованию истцом участка, на котором располагаются сооружения истца. Ответчик, вступив в собственность, неправомерно ограничил доступ на свой участок. Суд, руководствуясь положениями 304-305 статьи Гражданского кодекса, подтвердил право обладателя сервитута, лишенного возможности использовать свое имущество из-за неправомерных действий нового собственника участка, на негаторный иск и использование вещно-правовых способов защиты.
Суд полностью удовлетворил требования обладателя сервитута и обязал нового правообладателя участка обеспечить истцу право ограниченного пользования территорией, обремененной сервитутом.
Пример 3. Споры, касающиеся установления и прекращения публичных сервитутов, являются делами об оспаривании нормативно-правовых актов и должны рассматриваться в порядке, регламентируемом 23 главой российского Арбитражно-процессуального кодекса. Основанием рассмотрения спора является заявление заинтересованной стороны.
ООО «Т» подало в суд заявление, требующее признать постановление главы муниципалитета противоречащим законодательным актам. В заявлении было указано, что, в соответствии с постановлением, был незаконно учрежден бессрочный сервитут на часть территории, находящейся в аренде заявителя, для обеспечения проезда автотранспортных средств.
Суд рассмотрел дело, руководствуясь 23 главой российского АПК, и удовлетворил требование заявителя.
Судья обосновал решение тем, что публичный сервитут, согласно нормам Земельного кодекса, учреждается законодательным или иным нормативным документом федерального, регионального либо муниципального значения, поэтому постановление главы муниципалитета требуется считать нормативным муниципальным актом.
Соответственно, речь в заявлении правообладателя земли идет об оспаривании данного акта.
Впоследствии дело, касающееся публичного сервитута, было пересмотрено в порядке кассации, и кассационный суд также пришёл к выводу, что распорядительный документ главы муниципалитета соответствует критериям нормативно-правового акта, и нижестоящий суд корректно рассмотрел дело, базируясь на положениях 23 главы АПК.
Пример 4. Возможность установления сервитута для обеспечения прохода к сооружениям, не являющимся недвижимостью, не предусмотрена законом.
Истец потребовал обязать ответчика зарегистрировать частный сервитут, предоставляющий истцу право прохода к своему временному складу, расположенному на территории производственной базы ответчика. Требования были обоснованы тем, что иного прохода к временным постройкам, иначе, чем через территорию, арендованную ответчиком, нет.
В иске указывалось, что территория базы находится под охраной и имеет ограждение, а сам истец не допускается на данный участок, поэтому он лишен права использовать временный склад по его назначению.
Суд отказался удовлетворить исковые требования, ссылаясь на отсутствие основания учреждения сервитута. Суд объяснил в решении, что складское временное здание не относится к недвижимости, и, соответственно, возможность судебного установления обременения в виде сервитута для прохода к данному объекту действующими законами не предусматривается.