Автор: следует исходить из следующих положений:
1. Договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, подтверждающий совершение сделки по передачи объекта от одной стороны к другой. Его трактовка дана законодательно в пункте 1 статьи 549 ГК РФ. Основными источниками его правового регулирования выступают ГК РФ (статьи 406-444) и ФЗ «О государственной регистрации». Иные нормативно-правовые документы являются дополнением к ним, а в целом Договор купли-продажи квартиры предусматривает:
а). Существенные условия, то есть наличие информации в договоре, без которой он признается недействительным.
б). Предмет сделки, который в соответствии со статьей 554 ГК РФ регламентирует текст договора с обязательным условием, что он должен содержать сведения о предмете, по которым можно точно идентифицировать квартиру. К таковым необходимо отнести:
— адрес;
— кадастровый номер;
— форму собственности;
— номер квартиры;
— характер использования жилья;
— площадь жилья и количество комнат в нем и т.д.
Как образец: «Объектом настоящего договора выступает 3-комнатная квартира, расположенная в 5-этажном жилом доме по адресу: г. Иркутск ул. N-ская, д. 158 кв. 11. Ее площадь составляет 65 кв. метров, полезная площадь жилья – 51 кв.м…».
Неправильный вариант: «Объектом договора выступает квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Иркутск ул. N-ская, д. 154». Во этом случае нет конкретики, такой договор признается недействительным.
1.2 Наличие или отсутствие обременений
В документе указывается его форма: залог, рента, аренда и т.д. Наличие же обременений, может стать препятствием для продажи квартиры. Например: жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя продать третьему лицу без согласия кредитора.
1.3 Список, состав выгодоприобретателей
В соответствии со статьей 558 ГК РФ в договоре должен быть указан перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения третьему лицу. Помимо их списка должно быть зафиксировано основание для права пользования. Например: договор пожизненной ренты и т.д. Важно иметь в виду, что если в роли лиц, наделенных правом пользования жильем после его продажи, выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, находящиеся под контролем органов опеки, то сделка действительна только при согласии уполномоченного органа.
1.4 Стоимость
Это обязательный реквизит текста, так как по своей природе договор является возмездным.
Документ, где цена отчуждения квартиры не указана, считается недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 555.
Стоимость устанавливается по обоюдному соглашению сторон. Правила ее расчета, указанные в статье 424 ГК РФ, не применяются.
1.5 Способ оплаты
Оплата за реализуемый объект может быть произведена несколькими способами:
— за счет собственных средств: сбережения;
— за счет заемного капитала: жилищные кредиты или займы на неотложные нужды;
— средствами материнского капитала;
— субсидией на покупку жилья в рамках федеральной программы «Доступное жилье».
Для оплаты квартиры материнским капиталом покупателю необходимо обратиться в ПФ РФ, чтобы написать заявление на перевод средств в счет погашения обязательств по договору. Решение по заявлению принимается в течение месяца, неделя времени требуется на перевод средств продавцу. При этом важно учитывать, что в соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры.
При оплате по Программа «Молодежи — доступное жилье» ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи. При наличии детей размер субсидии может быть увеличен.
При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.
1.6 Стороны договора
При реализации квартиры в сделке участвуют две стороны — продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель. Покупателями могут быть любые субъекты. Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого. При этом важно учитывать, что размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.
Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).
1.7 Способ расчета
При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:
а). Аккредитив.
Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
б). Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.
в). Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
— если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
— если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
— Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно. При совершении сделки продавец может снять средства при предъявлении в банк правоустанавливающих документов (копий) на имя покупателя. Если сделка не состоялась, то владелец счета может забрать деньги (статья 860.10 ГК РФ).
В операциях с Эскроу счет и аккредитив имеют принципиальные отличия, несмотря на сходство основного механизма при расчетах.
Средства на счете эксроу блокируются, их дальнейшее движение невозможно без выполнения условий сделки.
Аккредитив может быть отзывным, то есть клиент может забрать свои средства с расчетного счета банка без объяснения причины.
Счет эксроу – это относительно новый способ расчета, который Россия переняла из Запада. Надо заметить, что статья 858 ГК РФ говорит о недопустимости ограничения прав клиентов распоряжаться собственными счетами, поэтому законодательная база для расчета требует доработки.
Подытожив, можно заключить, что самыми безопасными являются сделки через банковские ячейки. Каждая сторона договора имеет свои гарантии: деньги или объект. При срыве сделки стороны остаются при своих.
Если за жилье вносится аванс, то он должен быть прописан в предварительном договоре купли-продажи (ПДКД) или авансовом соглашении. В случае отказа от сделки по инициативе покупателя аванс ему не возвращается. Если сделка не может состояться из-за нарушений продавца, то он должен оплатить второй стороне сумму штрафных санкций (действительно, только при внесении пункта о штрафных санкциях в текст договора или ПДКД).
В соответствии со статьей 434 пунктом 2 договор купли-продажи квартиры является действительным, если он оформлен в письменном варианте. Устная договоренность о передаче недвижимости недопустима.
2. Обычные условия
Это условия, которые традиционно включаются в текст документа. Они необходимы для исключения возможных споров и разногласий. Договор является действительным при отсутствии в его тексте обычных условий.
2.1 Характеристики, конкретизирующие объект сделки.
В договоре можно перечислить предметы интерьера, которые реализуются вместе с квартирой. Например: мебель, технику и т.д.
2.2 Цель приобретения квартиры
В тексте договора может быть указано, для каких целей покупатель приобретает жилье: для собственного проживания, сдачи в аренду, открытия ИП и т.д.
2.3 Обязанности сторон
Этот пункт заполняется на основе норм ГК РФ. Четко прописанные требования к каждой стороне – залог успешного окончания сделки.
Стандартные обязанности продавца включают:
1. Необходимость снятия с регистрационного учета.
Важно обратить внимание на то, что если продавец выписывается после совершения сделки, то можно подстраховаться от лишних проблем. Некую часть средств от стоимости квартиры (примерно 10%) необходимо заложить в ячейку. Доступом к ней может быть выписка из домовой книги, свидетельствующая о снятии с регистрационного учета продавца или паспорт с отметкой по другому адресу проживания. При несоблюдении требований по снятию с учета покупатель может израсходовать эти средства на судебные тяжбы. Такая схема расчета допустима только при ее прописывании в предварительном договоре купли-продажи.
2. Своевременную оплату по коммунальным платежам до даты совершения сделки.
Если продавец после подписания договора продолжает проживать в проданной квартире, то он обязан оплачивать расходы по коммунальным услугам за это время. Оплаченные квитанции за предыдущий месяц и ключи от почтового ящика продавец должен передать одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры (передаточного акта).
3. Передачу недвижимости по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).
В соответствии с законодательством уклонение от подписания этого документа расценивается как отказ продавца в передаче квартиры, а покупателя – от обязанности ее принять. Иск в суд заставит каждую сторону выполнить свои обязанности.
4. Предупреждение о недостатках квартиры (протекание крыши для жилья на последних этажах, слабая проводка, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.).
Основная обязанность покупателя сводится к оплате реализуемой квартиры и приемке ее по передаточному акту, при этом сроки освобождения жилья продавцом обговариваются заранее, хотя единых требований по этому пункту на законодательном уровне нет. Стороны сделки самостоятельно договариваются, в какие сроки будет осуществлена передача квартиры.
По установленным негласным правилам рынка недвижимости они не превышают 21 рабочий день. Однако при обоюдном согласии сроки могут быть уменьшены до 2-3 дней.
Следует обязательно прописывать срок освобождения жилья в договоре и в авансовом соглашении.
2.5.Способы разрешения споров
В соответствии со статьей 452 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по обоюдному решению сторон. Если участник не согласен с новыми условиями или не предоставил ответ в 30-дневный срок, то вопрос решается через суд.
По договорам купли-продажи квартиры установлен досудебный порядок разрешения конфликта: поиск компромисса путем диалога. Если он не оправдал ожидания одной из сторон, то тогда можно обратиться в суд общей юрисдикции.
Подача искового заявления может быть выполнена двумя способами: лично заявителем или по почте заказным письмом.
Иск подается в суд по месту жительства ответчика или нахождения его имущества. В документе указывается причина расторжения договора, а также необходимость возвращения переданного объекта продавцу, а денег – покупателю. Заявитель вправе в иске указать требования по возмещению морального вреда, если вторая сторона существенно нарушила договор.
Важно отметить, что решение суда о расторжении сделки не является основанием для прекращения права пользования квартирой покупателем, если регистрация перехода права собственника была проведена. Поэтому продавец, если его права нарушены, обязательно должен требовать в иске возврата ему имущества.
Типичная ситуация для обращения в суд:
Петров А.С. решил продать 3-комнатную квартиру Голубкину И.К. В соответствии с договором он должен был получить деньги за отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности. Предположим, что в качестве способа оплаты был выбран вариант расчета наличными, а покупатель свои обязанности по оплате объекта не выполнил.
На основании статьи 395 ГК РФ помимо средств по договору продавец имеет право требовать возмещение процентов за пользование имуществом и понесенных убытков (на адвокатов, сбор документов, представительство в суде и т.д.). Суд выносит решение удовлетворить требования Петрова А. С., в том числе оплатить ему моральный ущерб.
Впрочем, необходимо учитывать, что неуплата стоимости квартиры далеко не всегда является основанием для расторжения договора, стороны могут просто передумать совершать сделку купли-продажи.
В любом случае, при подготовке жалобы необходимо внимательно изучить Приложения к договору купли-продажи квартиры:
а). Передаточный акт
Каждая сторона сделки должна получить по одному подписанному экземпляру. В соответствии со статьей 556 ГК РФ фактическая передача жилой недвижимости происходит только после подписания документа. С этого момента все риски, связанные с квартирой, переходят к покупателю.
Основными реквизитами акта являются: паспортные данные каждой стороны, характеристики объекта недвижимости, адрес, дата и место составления.
Не стоит подписывать документ без предварительного осмотра жилья, то есть не в квартире. Выявленные недостатки в дальнейшем доказать практически невозможно.
Практикуется 2 способа передачи объекта недвижимости: до регистрации перехода права собственности и после нее. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» не прописывает документ, как обязательный для совершения процедуры регистрации права нового собственника. Но нередко Реестр отказывает в регистрации при его отсутствии.
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если квартира передается до регистрации в Росреестре, то покупатель может оценить реальное состояние жилья и отказаться от него, если оно ухудшилось по сравнению с предыдущими осмотрами.
Пример. При первоначальном осмотре в квартире были установлены дубовые двери, евророзетки, качественная сантехника. При подписании передаточного акта жилье видоизменилось: двери были сняты, розетки заменены на дешевые китайские аналоги и т.д. Если передаточный документ был бы подписан до регистрации документов, то доказать ухудшение состояния жилья практически невозможно. В акте указано, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры.
Обезопасить покупателя может предпродажный акт, составленный перед регистрацией в Росреестре. В нем должно быть подробно расписано, какая мебель и техника остаются в помещениях, а также показания индивидуальных приборов учета и т.д.
Для продавца выгоднее оформить передаточный акт до регистрации перехода права собственности, так как до подписания документа он несет ответственность за имущество. В случае затопления квартиры, возникновения пожара и иных неблагоприятных случаев все расходы ложатся на его плечи, а покупатель вправе отказаться от сделки. В любом варианте риск гибели или порчи имущества переходит ко второй стороне после подписания акта.
Если акт подписан до регистрации перехода прав собственности и в квартире случился потоп, то все расходы по его устранению, в том числе оплаты ремонта соседей с нижних этажей несет покупатель.
б). Расписка в получении средств
Это доказательство факта передачи денег покупателем и получения их продавцом. В документе необходимо указать: паспортные данные участников сделки, конкретные сведения на объект, за который получены деньги (кадастровый номер, адрес месторасположения, другие характеристики квартиры), сумму прописью и цифрами. Обязательная фраза расписки – «оплата произведена в полном объеме, претензий к покупателю не имею».
в). Дополнительное соглашение
Этот документ составляется для отображения условий, которые не были обозначены в договоре купли-продажи. Чаще всего инициатором его составления выступает продавец, если квартира находится в его собственности менее 3-х лет. Дополнительное соглашение – это неотъемлемая часть договора, которая также подлежит регистрации.
Все условия, включенные в документ, имеют юридическую силу с момента его подписания сторонами.
Случаются и нестандартные ситуации , которые необходимо учитывать при подготовке жалобы.
1.Продажа доли
В соответствии со статьей 250 ГК РФ на других собственников распространяется приоритетное право покупки. Их необходимо уведомить о продаже доли. Обязательными реквизитами извещения являются: стоимость доли и условия ее продажи. При отсутствии желания у других собственников выкупить часть квартиры оформляется нотариальный отказ.
Извещения отправляются по последнему адресу проживания собственника. Если в течение 30 дней от него не последует ответа, то продать долю можно третьим лицам.
Извещения о продаже доли или нотариальные отказы собственников необходимы для регистрации перехода права собственности (пункт 1 статья 24 ФЗ № 122). Если приоритетное право будет нарушено, то заинтересованные лица в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки могут вернуть права покупателя через суд.
При продаже доли в договоре обязательно указывается ее размер.
2.Сделка с участием несовершеннолетних
Если в роли собственника выступает несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. Для его получения необходимо доказать, что интересы ребенка не будут ущемлены: ему будет предоставлено равноценное жилье или деньги, пропорционально доле, будут перечислены на его счет.
Согласие органов опеки потребуется при предоставлении документов в Росреестр. Без него сделка не состоится.
Несовершеннолетнее лицо может выступать в роли покупателя квартиры. Такая сделка допустима при письменном согласии на нее законных представителей. Если ребенок старше 14 лет, то он может самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и сопутствующих документах.
3.Сделки по доверенности
Если сторону сделки представляет доверенное лицо, то оно должно иметь соответствующий документ, подтверждающий его право представлять интересы заинтересованной стороны. Доверенность прикладывается к договору купли-продажи квартиры.
Кардинальных изменений в составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности нет. В него должны быть внесены сведения о представителе: его паспортные данные и адрес регистрации, а также указывается, что сделка совершена с участием доверенного лица. При наличии доверенности нотариальное удостоверение договора не требуется.
Продажа квартир по доверенности – самая распространенная мошенническая схема. Риск того, что официальный документ является фальшивым, очень высок.
Риски сделки по доверенности, как правило, связаны:
— с недееспособностью собственника квартиры. Если доверенность выдана от лица, являющегося недееспособным, то сделка будет признана недействительной.
— с возможностью отзыва документа. После совершения сделки недобросовестные собственники могут отозвать доверенность, что приведет к аннулированию сделки и длительным судебным тяжбам.
-с неожиданной смертью собственника. В этом случае доверенность теряет законную силу, квартира становится частью наследственной массы.
Приступая к составлению жалобы, важно уяснить к чему приводит неправильное составление договора
1. При отсутствии в документе существенных условий сделки право перехода собственности не будет зарегистрировано. Потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
2. Иногда продавцы жилья просят указать в договоре меньшую сумму, чем стоимость квартиры. В соответствии с НК РФ доход от отчуждения имущества облагается налогом по ставке 13%. На 100%-ный налоговый вычет могут претендовать только лица, являющиеся собственниками жилья более 3-х лет. В соответствии с законодательством РФ уклонение от уплаты налогов – это уголовная ответственность.
3. Проблемы могут возникнуть и у покупателя при получении вычета на жилье. Он будет исчисляться от суммы указанной в договоре. Соответственно, можно лишиться части вычета за приобретенную квартиру.
Если квартира реализуется вместе с мебелью, то эксперты настоятельно советуют вносить в текст документа описание ее состояния и перечень предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумений при передаче недвижимости.
Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. Одновременно порождаются все юридические права и обязанности, из договора вытекающие. Ошибки, допущенные в нем, могут стать поводом для длительных судебных тяжб и жалоб.
Предложенный материал, возможно, поможет избежать их.