Автор: Особенности нормативно-правового регулирования договора дарения, прописанных в Гражданском кодексе, конкретно в 32-й главе «Дарение» статьи 572. Из этого следует, что дарение доли квартиры представляет собой двустороннюю сделку.
Основанием для заключения договора (дарственной) являются согласия сторон: дарителя — передать право собственности на имущество, а одаряемого — принять это имущественное право, предложенное ему.
Стороны вправе договориться о том, что передача доли в квартире произойдёт не в момент заключения договора, а в будущем. В этом случае одаряемый наделяется обязательственным требованием по отношению к дарителю.
При дарении не целой квартиры, а её части (доли) необходимо чётко указывать в договоре, какую именно долю дарят, а также информацию о лицах, зарегистрированных в квартире и имеющих право проживать в ней и после перехода собственности к одаряемому.
Согласие собственников прочих частей квартиры на дарение не требуется. Исключение составляют случаи, когда в роли одаряемого выступает несовершеннолетний. Или, если даритель — жена/муж, требуется согласие супруга.
Чтобы избежать возможных жалоб рекомендуется уяснить общие условия оформления сделки.
Для каждого вида договора имеются необходимые условия, без выполнения которых сделка признаётся ничтожной. И договор дарения доли в квартире — не исключение.
Условия, при которых договор считается действительным:
— одаряемый и даритель — дееспособные лица (в противном случае сделка заключается их представителями);
— даритель должен обладать правом собственности на долю;
— предмет дарения чётко обозначен в договоре;
— безвозмездность;
— договор заключён в простой письменной форме (касается именно дарения недвижимости).
Условия, при которых договор не может быть заключён:
— при отказе одаряемого принять имущество дарителя;
— договор предполагает передачу доли квартиры одаряемому после смерти дарителя (в данной ситуации нужно заключать одностороннюю сделку — завещание);
— несовершеннолетние не могут быть дарителями (но могут быть одаряемыми, нюансы рассмотрим ниже);
— наличие встречных обязательств влечёт за собой ничтожность договора дарения.
Далее рассмотрим особенности сделки дарения доли в квартире с участием несовершеннолетних.
Оформление дарения доли в квартире несовершеннолетним
В комментариях к 572-й статье ГК указано, что от лица недееспособных людей сделки заключают их законные представители. Но для несовершеннолетних делается исключение.
Например, дети 6-14 лет вправе быть одаряемыми, так как в соответствии с 28-й статьёй ГК они могут совершать сделки, предполагающие безвозмездное получение имущества в собственность (если они не требуют госрегистрации и нотариального заверения).
Несовершеннолетние 14-18 лет могут также участвовать в сделке дарения, но распоряжаться полученным по дарственной долей квартиры они не смогут до 18-летия: для этого необходимо согласие законных представителей.
Особенности договора дарения доли несовершеннолетнему лицу:
— обязательно наличие согласий всех прочих собственников квартиры, если она находится в совместной собственности (заверить нотариально);
— подпись на договоре ставит законный представитель;
— хотя одаряемым и является сам несовершеннолетний, полные данные его представителя обязательно прописываются в тексте договора.
Договор дарения доли родственникам
Чтобы определить главное отличие договора дарения доли квартиры родственнику от стандартного, необходимо обратиться к нормам Налогового кодекса.
Согласно 217-й статье НК, если одаряемый является близким родственником, то недвижимость, принятая в дар, не облагается налогом по 13%-й ставке.
В Налоговом же кодексе и прописано, кого близким родственником можно считать: это братья и сёстры, супруги, дедушки и бабушки, дети и родители, усыновители и усыновлённые.
Итак, решение о заключении сделки дарения принято. Как же надо правильно оформить договор дарения доли в квартире?
Шаг 1. Используем стандартный или произвольной формы Договор дарения.
В действующем законодательстве не существует строгой формы договора дарения: он заключается в простой письменной форме. Поэтому достаточно использовать стандартный образец дарственной на долю в квартире, а затем заполнить его.
Шаг 2. Подписываем.
Чтобы добровольное намерение дарителя передать долю в квартире и согласие одаряемого принять её было подтверждено, скрепите договор дарения подписями сторон.
Шаг 3. Нотариальное заверение.
Заверять договор дарения у нотариуса не обязательно. Но оформитель может прибегнуть к услугам нотариальной конторы по собственному желанию.
В чём преимущества нотариального заверения?
— нотариус заверит подписи: подтвердит и проверит личности сторон;
— проверит договор на юридическую грамотность и правомерность;
— убедиться в дееспособности и добровольном волеизъявлении сторон;
— договор будет храниться у нотариуса, а запись о нём сохранится в нотариальной книге: поэтому если стороны потеряют свои экземпляры, их легко можно будет восстановить.
Стоимость такой услуги составляет, как правило, до 1,5% от стоимости доли квартиры.
Шаг 4. Регистрация
Договор дарения доли государственной регистрации не требует (это правило отменили 01.03.2013). Но переход права собственности недвижимости зарегистрировать нужно обязательно.
Документы, необходимые для регистрации:
— заявление о переходе права собственности;
— удостоверение личности;
— подтверждение полномочий представителя (если он действует от имени стороны договора);
— правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности дарителя на долю в квартире;
— договор дарения (является основанием для перехода права);
— согласие супруга дарителя на дарение доли, если квартира находится в совместной собственности.
Сам договор дарения доли считается заключённым в момент его подписания сторонами (по умолчанию). Но стороны вправе отсрочить время исполнения дарственной: например, указать, что одаряемый получит долю в квартире после достижения совершеннолетия. Регистрация же права собственности произойдёт в течение пяти дней с момента подачи заявления и представления необходимых документов.