Автор: Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.
При этом следует учесть, что коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей: комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.
Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане.
Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.
От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи. В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами. К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.
Таким образом, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:
— в коммунальном жилье живут разные семьи, по отдельности осуществляющие коммунальные платежи и, соответственно, имеющие различные лицевые счета в управляющей компании и других организациях обслуживания;
— каждый собственник (наниматель) получает право на комнату отдельно, по не зависящим от иных собственников (нанимателей) комнат юридическим основаниям (у каждого отдельное регистрационное свидетельство или соглашение социального найма);
— каждый собственник (наниматель) либо каждая семья пользуется, распоряжается отдельной комнатой, остальные помещения используются жильцами совместно.
Продать комнату, входящую в состав коммунальной квартиры, можно лишь при соблюдении того условия, что продавец обладает правом собственности на отчуждаемую недвижимость (комнату). При этом потребуется соблюсти в установленном законодателем порядке интересы иных жильцов коммунальной квартиры, имеющих преимущественное право приобретения реализуемой комнаты.
Сегодня на рынке жилья можно встретить и полностью приватизированное коммунальное жилье, и квартиры, где все или некоторые жильцы используют жилые помещения на основе соглашения соцнайма с муниципалитетом.
Продажа комнаты, как и иных объектов недвижимости, разрешена законодателем лишь при наличии у продавца правомочий собственника.
Соответственно, комната в коммунальном жилье может быть реализована только после ее приватизации либо в ином случае регистрации права собственности (при переходе к гражданину права собственности в порядке дарения, купли-продажи или наследования).
1. Порядок продажи комнаты, находящейся в коммунальной квартире
Для продажи комнаты собственнику потребуется:
— определить цену и иные предполагаемые условия отчуждения комнаты;
— соблюсти преимущественное право покупки иных собственников комнат в общей квартире:
оформить (в обычной письменной либо нотариальной форме) извещение, содержащее условия продажи, включая стоимость;
— направить данное извещение всем собственникам комнат коммунальной квартиры;
— подготовить пакет документации, требуемой для отчуждения жилья;
— оформить нотариальное разрешение иных собственников отчуждаемой комнаты на ее продажу (если у данной комнаты есть другие сособственники);
— выписать всех членов семьи из продаваемой комнаты и получить у паспортиста соответствующую справку о снятии с регистрации;
— подготовить и заключить соглашение по продаже жилья.
Соответственно, возникает вопрос — нужно ли получать согласие соседей?
Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется. С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья. Кроме того, законодатель допускает возможность реализации комнаты, когда жильцы, обладающие преимущественным правом приобретения, не дают никакого ответа в месячный период после получения ими извещения.
Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.
Важное законодательное условие — заявленные условия отчуждения комнаты для соседей и третьего лица должны быть аналогичными.
Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.
Необходимо будет заполнить бланки уведомления соседей о продаже комнаты и направить им по одному экземпляру.
Тоже самое сделать в отношении извещения о продаже комнаты, доли которой принадлежат взрослому и несовершеннолетнему ребенку.
Третий документ, который понадобится — образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Собственники других комнат, входящих в коммунальную квартиру, после получения извещения могут поступить следующим образом:
— согласиться выкупить комнату на предложенных условиях;
— отказаться от приобретения;
— воздержаться от ответа.
В последнем случае потенциальный продавец, подождав месяц и не получив ответа, может осуществить сделку продажи, вступив в правоотношения с третьими лицами.
Стоит учесть, что законодатель наделил правом преимущественного приобретения только собственников приватизированных комнат.
Наниматели жилья по соглашениям аренды, соцнайма, не обладающие регистрационным свидетельством собственника, не имеют вышеназванных правомочий. Соответственно, их извещать о возмездном отчуждении комнаты нецелесообразно.
Чтобы собственнику жилья определить перечень соседей, которым надлежит высылать предложение, можно обратиться в подразделение Росреестра и запросить выписку о правообладателях коммунального жилья.
Если среди собственников комнат коммунального жилья есть несовершеннолетние граждане, потребуется получать их отказ от приобретения (либо согласие на покупку).
За детей, не достигших четырнадцатилетия и, соответственно, не наделенных еще гражданской правоспособностью, отказ пишут родители (усыновители, опекуны). Граждане с 14 до 18 лет самостоятельно выражают свою волю, получив согласие родителей. В рассматриваемой ситуации в письменном отказе проставляются 2 подписи (родителя и несовершеннолетнего).
Жалобы при операций с коммунальной квартирой вызваны объективными трудностями при продаже комнаты. Многим собственникам комнат приходится столкнуться с разными препятствиями, например, неизвестно местонахождение соседа, или он отказывается получать уведомление, или сосед умер, а нового наследника нет.
Так, ситуация с возмездным отчуждением комнаты осложняется, когда неизвестно местонахождение одного или нескольких сособственников коммунального жилья, ведь в рассматриваемом случае потенциальный покупатель не может направить им извещение.
Сведения о месте регистрации гражданина есть в подразделениях ФМС, информация о собственниках — в налоговой службе и Росреестре.
Если установить местонахождение собственника комнаты невозможно, последний вариант — обращаться в суд, потребовав признать гражданина безвестно отсутствующим. Правовым основанием для названного иска выступает отсутствие информации о собственнике комнаты в течение года.
В исковом требовании потребуется указать, что причиной обращения истца в судебную инстанцию выступает необходимость обеспечить преимущественное право приобретения комнаты.
Доказательствами отсутствия гражданина могут стать выписки из домовой книги, показания соседей, результаты запросов, сделанные судом. Если по итогам судопроизводства, местонахождение собственника комнаты не будет определено, судья назначит управляющего его имуществом. Этому управляющему и следует направить извещение с условиями продажи комнаты.
Еще сложнее ситуация с продажей комнаты, когда правообладатель соседней комнаты умер, а его наследник не вступает в наследование. Можно либо попытаться обойти преимущественное право соседей (об этом ниже) либо составить исковое требование о признании комнаты умершего соседа выморочным имуществом.
Судья или установит наследника, или признает комнату собственностью государства, и потенциальный продавец сможет направить извещение о продаже новому правообладателю жилья.
К сожалению, нередки случаи, когда соседи намеренно не желают способствовать продаже комнаты и сами не хотят ее приобретать.
Если собственник соседней комнаты отказывается получать письма, это не препятствует дальнейшей продаже. На почтовом конверте «Почта России» проставит специальный штамп, подтверждающий отказ адресата получать уведомление.
Данный штамп выступает доказательством отправления потенциальным продавцом комнаты уведомления иным собственникам жилья в коммунальной квартире в надлежащем порядке.
2. Оформление извещения о продаже
Как уже отмечалось допустима лишь письменная форма уведомления сособственников коммунального жилья, поскольку правильно оформленная документация становится доказательством соблюдения потенциальным продавцом преимущественного права соседей.
Содержание извещения:
условия продажи комнаты;
цену объекта продажи;
дату извещения;
подпись уведомителя.
Если извещение оформляется в нотариальной конторе, нотариус сам направляет документ правообладателям соседних комнат.
Как обойти преимущественное право покупки?
Нередки случаи, когда владельцу приходится задумываться, как продать комнату без согласия соседей по коммунальной квартире.
Существует два возможных способа обойти императивное требование законодательства о преимущественном праве:
— подарить третьему лицу часть комнаты, чтобы он стал собственником и получил преимущественное право приобретения, а затем продать ему оставшуюся часть;
— формально подарить покупателю всю комнату, получив ее стоимость без юридического оформления.
С точки зрения организационных вопросов и временных затрат, второй способ гораздо проще, но здесь у потенциального продавца возникают существенные риски неполучения денег от покупателя и отсутствия дальнейшей возможности доказать возмездный характер сделки.
Как получить согласие других собственников комнаты?
Продавцу комнаты также перед продажей потребуется получить согласие всех ее собственников (супруга, иных членов семьи). Чтобы согласие приобрело юридическую силу, необходимо нотариальное удостоверение. Если один из собственников — несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки.
Документация для продажи комнаты в коммуналке:
— паспорта сторон сделки;
— извещения, направленные каждому соседу, и отказы приобретения комнаты (либоуведомления о получении извещения с почтовым штампом);
— кадастровый паспорт комнаты и техническая документация;
— выписка с лицевого счета;
— правоустанавливающая документация на отчуждаемый объект недвижимости;
— справка из БТИ;
— нотариальное согласие иных собственников комнаты на ее отчуждение;
— согласие органа опеки (когда собственник — несовершеннолетний).
Наиболее характерные жалобы:
1. Собираюсь продать комнату в коммуналке, но мои соседи там не живут, и я не знаю, кого вообще надо уведомлять о продаже.
Ответ: Вам нужно обратиться в Росреестр и получить сведения обо всех правообладателях комнат. Если окажется, что соседние комнаты приватизированы, потребуется направить письменные уведомления по адресу местонахождения соседей.
2. Мы с мужем продаем комнату в коммунальной квартире, но не хотим говорить соседям цену продажи. Ее обязательно указывать в уведомлении?
Ответ: Да, цена комнаты считается существенным условием купли-продажи, поэтому, во избежание споров, указывать ее в уведомлении обязательно.